Однокімнатну квартиру на Микільській Борщагівці 34-річний киянин Андрій купив півтора року тому. Думав, пощастило. 64-річний власник запропонував її на 15 тис. грн дешевше за середню ціну в районі. І року не минуло, як зі Святошинського райсуду прийшла повістка. Виявилося, перед продажем квартири дідусь оформив дарчу на свого сина. Квартиру "забули" переоформити в БТІ на нового власника. За три місяці старий помер. Тепер спадкоємець відсуджує квартиру.
Юридичною мовою це — конфлікт інтересів між фактичним (у цьому випадку, Андрієм. — "ГПУ") і законним власником — сином небіжчика, дарчу на якого оформили раніше. Зазвичай суд виносить ухвалу на користь останнього. Якщо житло перейшло спадкоємцям (наприклад, за дарчою), вони мають першочергове право на повернення квартири. А з небіжчика гроші не стягнеш і до відповідальності вже не притягнеш.
— Ми зіткнулися із шахрайством, — каже Андрій. — Але після смерті продавця довести це неможливо.
Таких ситуацій можна уникнути. Купуючи квартиру на вторинному ринку, треба страхувати титул — право власності на житло, переконують у компанії "РОСНО Україна". Це називається добровільним страхуванням майна на випадок його втрати внаслідок припинення права власності. Угода зі страховою компанією значно зменшує ризик залишитися без житла і грошей.
— Пригадаймо, як і за яких умов приватизовували і переоформляли квартири 8–12 років тому, — каже заступник директора зі страхування Гаррі Андреасян, 27 років. — У БТІ будь-яку довідку можна було оформити на вже заготовленому бланку з підписом посадової особи. Історію таких квартир складно простежити. Тут і криються ризики. Випливають "забуті" проблеми з опікунськими радами чи порушенням права успадкування.
За законом спадкоємці чи продавці квартири можуть позиватися про визнання купівлі-продажу помешкання недійсним протягом трьох років. У разі ймовірного порушення прав неповнолітніх — десяти. Тому договори титульного страхування укладають не менш як на три роки.
Страховій компанії "Провідна" (раніше — "ИФД КапиталЪ Страхование". — "ГПУ") довелося відшкодувати 373,7 тис. грн 30-річній киянці Наталі. Суд забрав куплену квартиру на Печерську. У квітні її за підробними документами продав шахрай. Зі справжнім власником жінка познайомилася, коли намагалася заселитися в нове помешкання. Однак Наталя уклала договір страхування на випадок втрати права власності на нерухомість. За договором отримала відшкодування. Ці гроші віддала Міжнародному іпотечному банку, де брала кредит на квартиру.
З небіжчика гроші не стягнеш і до відповідальності вже не притягнеш
У "Провідній" укладають договори титульного страхування лише тоді, коли квартиру на вторинному ринку купують у кредит.
— Банк перевіряє платоспроможність позичальника, документи та історію квартири, — пояснює керівник відділу страхування кредитних і банківських програм Андрій Івчатов, 23 роки. — Деякі квартири мають по десять попередніх власників, тож перехресний контроль страховика і банку зменшує ризики. Що менше разів нерухомість перепродували, то нижчі наші тарифи.
Якщо квартиру продають уперше, в "Провідній" стягнуть 0,35% від її оціночної вартості. Якщо втретє — 0,51%. Двокімнатна квартира на Оболоні коштує в середньому 600 тис. грн, пояснює на прикладі Андрій Івчатов. Банк дає кредит на 85% її вартості — 510 тисяч. Це й буде страхова сума за договором. До неї додають 10% так званих умовних відсотків і тоді нараховують щорічний страховий платіж. За середнім тарифом 0,42% він становитиме 2356,2 грн. Однак клієнтам "з вулиці", які купують житло за готівку "Провідна" у титульному страхуванні відмовить.
— Для перевірки надійності таких операцій треба мати більший штат, — каже Андрій Івчатов. — Відповідно й вищі тарифи.
Поки що в Україні договори титульного страхування становлять 0,3–0,5% від загальної кількості страхових угод, повідомили в "РОСНО Україна".
42-річний столичний бізнесмен Анатолій Драченко такі страховки оформляє щоразу, купуючи нові квартири. У нього їх декілька в нових висотках на Позняках та в центрі Києва. Здає їх в оренду і щомісяця отримує добрий прибуток.
Клієнтам, які купують житло за готівку, в компанії відмовлять
— Квартиру на Хмельницького чи Володимирській можна купити лише з рук, — пояснює Анатолій. — Не завжди вдається дізнатися з ким маєш справу. 15 відсотків плачу власних грошей, решту позичаю в банку. Так вигідніше і безпечніше. Страхується за мінімальним тарифом.
За квартиру найчастіше розраховуються готівкою.
Для компаній "РОСНО Україна" та "Українські резерви" форма розрахунку не має значення. Договір титульного страхування укладуть і з покупцем, який платить готівкою. Головне — достовірність документів і оціночна вартість житла. Комісійні тут — 1,5–4%. Вони залежать від того, на яких умовах і в кого купують, яка агенція нерухомості веде угоду. Страхування в "Українських резервах" має значні переваги.
— Ми страхуємо і обмеження прав нового власника, — каже заступник голови правління компанії Костянтин Сєдов, 43 роки. — Бо продавець може бути єдиним власником, але у помешканні прописано ще, скажімо, бабусю з онучкою. Вони мають право проживати на цій житлоплощі, але не розпоряджаються нею. Виселяти їх не можна. Тобто покупець житиме не сам, а з двома співмешканцями, хоча буде єдиним власником квартири. У таких випадках ми так само виплачуємо відшкодування і беремо на себе повний юридичний супровід у судах.
Для оформлення договору страхування титулу продавець квартири має показати правовстановлюючі документи і заповнити декларацію. Треба написати, чи була квартира під заставою або забороною, чи були прописані інші особи. Якщо в помешканні жили неповнолітні або інваліди, треба повідомити про дозволи опікунських рад. У страховці відмовлять, якщо продавець не заповнює декларацію, не надає правовстановлюючі документи на квартиру або буде встановлено, що вони підроблені.
Страховий випадок — позбавлення права власності на житло чи земельну ділянку — настає за рішенням суду. Він визнає договір купівлі-продажу недійсним через те, що угоду укладено:
— шляхом обману, погроз, насильства;
— недієздатною або обмежено дієздатною особою;
— особою, що не мала права продавати житло;
— із порушенням законодавства;
— із порушенням прав неповнолітніх.
Страхують земельні ділянки
Варто страхувати майнові права, права на помешкання та нежилі приміщення, на земельні ділянки під забудову.
— Право власності на ділянку настає лише після видачі земельного акта, — каже провідний спеціаліст столичного агентства нерухомості "Наша Оболонь" Наталія Романенко, 28 років. — А його виготовлення в БТІ затягується іноді на півроку.
Будуватися на щойно придбаній землі теж може виявитися ризикованою справою. Ціни в столичних передмістях зростають швидко. Попередній власник може спробувати повернути собі ділянку за старою ціною. Тоді виникають проблеми з оцінкою незавершеного будівництва. Титульне страхування потрібне, якщо ділянка передається під заставу іпотечного кредиту.
2 
1
Коментарі