"Охочих продати житло багато. А людей, які хочуть купити — вдесятеро менше"

 

Оренда квартир подешевшала

— У тих регіонах України, де ведуться активні бойові дії, зараз немає ринку нерухомості. Там ніхто не купуватиме й не продаватиме. Оренда також не актуальна. Щодо центральних областей, то ціни зросли. Але насправді вони додали в гривневій масі, якщо говорити про купівлю-продаж. А в доларах вартість нерухомості знизилася, — розповідає 44-річний Сергій Курганов, генеральний директор рієлторського об'єднання "Простор".

Як змінився ринок нерухомості в Україні?

— Наприклад, до війни продавали однокімнатну квартиру за 51 тисячу доларів — це майже 1 мільйон 300 тисяч гривень. На сьогодні таке житло продають за 39 тисяч доларів — 1 мільйон 600 тисяч гривень. Виходить, що у гривневій масі квартира дорожча, а в доларах навпаки ціна зменшилася. Подібна ситуація спостерігається і з елітною нерухомістю. Там ціни впали ще більше. До війни в середньому квартира коштувала 350–375 тисяч доларів. Сьогодні така нерухомість зацікавить покупця, якщо продаватимуть у межах 200 тисяч доларів — близько 4 мільйонів гривень. Дорожчі варіанти ніхто не розглядає.

Ціна — це синусоїд: сьогодні вгору, завтра — вниз. Скільки знадобиться часу, щоб знову вартість повернулася на довоєнний рівень, важко прогнозувати. Це залежить від того, коли закінчиться війна, як саме, що буде з економікою.

Що з цінами в новобудовах — як вплинула війна, подорожчання долара, будматеріалів?

— Ринок новобудов постраждав найбільше. Зараз мало людей, які хочуть купити нерухомість, у яку не можна одразу заїхати, де треба робити ремонти. Забудовники намагаються якось підігнати ціни під ринкові реалії, але попиту на житло нема. На вторинному ринку є перегляди, пропозиції, угоди, але не такого обсягу, як раніше. На заході Україні від початку війни ціни на нерухомість стрімко зросли переважно по оренді. Подекуди удвічі-втричі. Діяли певні обмеження воєнного стану. Купівлю-продаж здійснювати було неможливо, бо реєстри закриті. Зараз попит на нерухомість у західних областях зменшився, відповідно ціни теж впали.

Щодо цін на житло в новобудовах, то тут така сама картина, як і на вторинному ринку. Квартири у гривні подорожчали, якщо рахувати в доларах — навпаки. Нині за 20 кілометрів від великого обласного центру можна придбати заміський будинок площею приблизно 200 "квадратів" під ремонт за 25–30 тисяч доларів. Є, звісно, житло і по 100, 300 тисяч. Власники виставили таку ціну. Але чи зацікавиться ними хтось?

Термін здачі в експлуатацію нових будинків зросте?

— Сказати важко, залежить від забудовника. Чи є в нього фінанси, щоб добудувати. Багато будівельних майданчиків заморожені. Ті, хто мав ввести житлові комплекси в експлуатацію, так цього й не зробили. Багато об'єктів залишилися непроданими. Доки не закінчаться активні бойові дії, на ринку новобудов змін не буде. За офіційними даними, в Україні припинила діяльність майже третина бізнесу. Ще 20 відсотків — на межі виживання. В реальності бачимо, що половини бізнесу немає, а 20 відсотків — на межі виживання. Фактично діє третина бізнесу в Україні. Це стосується і компаній-забудовників.

Чи дійсно продажі нерухомості в Україні впали у вісім разів? Хто зараз купує квартири?

— Обсяг продажів нерухомості упав більше, ніж у вісім разів. Переважно зараз купують нерухомість ті, в кого спрацьовує відкладений попит. Люди, які не встигли вирішити питання в довоєнні часи. Наприклад, мають погоджений кредит і термін умовно до листопада, для того, щоб використати гроші за цільовим призначенням. Або ті, хто продали квартири й не встигли купити до повномасштабного вторгнення Росії. Або ті, хто остаточно вирішили, що лишаються в Україні. Рідко, коли люди продають, щоб швидше виїхати з країни. Таке було в березні-квітні. Тоді казали, що в Києві в центрі продають квартири по 20–25 тисяч доларів. Але такого не було і навряд чи буде. Успішно збуває нерухомість той власник, який готовий до діалогу з покупцем. Охочих продати житло зараз багато. А людей, які хочуть купити — вдесятеро менше. За офіційними даними, від шести до восьми мільйонів українців виїхали з країни. Хтось ще перебуває в регіонах, де ведуться бойові дії. Залишається десь 20 мільйонів людей. Якщо з них набереться 20 тисяч платоспроможних покупців, то буде добре.

Є випадки, коли купують понівечені будинки під Києвом. Розраховують, що в подальшому отримають компенсацію за знищене майно. Це міф, але деякі люди на це ведуться.

Покупці почали звертати увагу на товщину стін, наявність хорошого підвалу?

— У квітні-на початку травня, коли запрацювали реєстри, були такі питання від покупців, орендарів. Цікавилися наявністю підвалу, сховищами поряд, товщиною стін. А зараз люди розслабилися. Живуть біля об'єктів інфраструктури, їх це не лякає. Усвідомлюють, що підвал допоможе врятуватися від уламків. А від прямого влучання ракети нічого не допоможе.

Яка ситуація на вторинному ринку?

— На вторинному ринку ціни залежать від метражу, стану нерухомості, віддаленості. В середньому однокімнатні квартири продають по 30 тисяч доларів, є дорожчі варіанти. Двокімнатні коштують до 40 тисяч, трикімнатні — до 50 тисяч доларів. Найпопулярніший зараз економ-клас, де мала початкова ціна. Люди, які приїжджають з інших міст до столиці, намагаються прив'язуватися до метро. Що воно ближче, то вищі ціни. Вторинний ринок різноманітний: панельки, цегляні, монолітні будинки. В багатьох районах намішані різні типи нерухомості. Чомусь покупці думають, що цегляний будинок тепліший, ніж панелька. Але треба враховувати, коли і як житло будували. Може виявитися навпаки.

Що з попитом на оренду? На заході України досі розбирають усі можливі варіанти?

— В центральних областях України оренда подешевшала, зараз ціни на рівні 2013–2014 років. Попит значно зменшився, плюс додався фактор сезонності. Влітку більше цікавилися заміською нерухомістю. З серпня щороку було пожвавлення на ринку оренди, великий ажіотаж. Починалося навчання, студенти розуміли, що треба десь жити. Їхали сезонні робітники, яким теж треба було знайти квартиру. Попит великий, відповідно ціни зростали. До війни квартири здавали за 2–3 години після публікації оголошення, зараз такого немає. Багато студентів намагаються виїхати за кордон.

У Києві житло з правильною ціною сьогодні можна здати за день-три. У західних областях так само. Якщо ціна завищена, то квартира може стояти і тиждень, і місяць. Середня ціна оренди однокімнатної квартири у столиці — близько 6 тисяч гривень. Є дешевші варіанти й дорожчі. У спальних районах пропонують і по 5 тисяч, але стан житла гірший. У новобудовах, біля метро нерухомість для оренди дорожча. На заході України ціна залежить від міста. Якщо порівнювати Львів та Івано-Франківськ, побачимо великий розрив у ціні. У Франківську можна за 3 тисячі гривень винайняти непогану квартиру неподалік центру. У Львові за ці гроші знайти житло неможливо, або це буде якась халупка на околиці міста. Багато хто забуває, що при формуванні помісячної орендної плати треба враховувати комунальні платежі. Зараз діє мораторій на підвищення цін на комуналку. Тобто взимку отримуватимемо набагато нижчу температуру, але сплачуватимемо так, як і раніше. Якщо людина винаймає двокімнатну квартиру в Києві за 8 тисяч гривень, то комуналка обійдеться ще майже 3000. Тобто виходитиме 11 тисяч. До столиці їде багато переселенців. Платоспроможність таких орендарів невелика. На початку весни, літа це були переважно жителі Маріуполя, Херсона й півдня. Зараз здебільшого їдуть зі сходу, Харкова, півночі.

Назвіть основні тенденції на ринку нерухомості до кінця року?

— Подальший розвиток ринку нерухомості залежить від того, як розвиватимуться бойові дії. Для того, щоб ціни пішли в гору, треба щоб запрацював бізнес і закінчилася війна. Вартість оренди в найближчі місяці буде стала. Якщо попит зменшиться, то ціни відповідно теж просядуть. Щодо купівлі-продажу, то житло й далі дешевшатиме. Бо немає такого попиту як раніше, платоспроможних покупців обмаль.

Зараз багато людей втратили житло. Пропонують різні варіанти, як їх забезпечити. Чи впорається наша будівельна галузь із відбудовою, варто залучати іноземні компанії теж?

— Ми стикнулися з війною вперше. Також уперше маємо проблему, що багато людей втратили житло. Як буде далі, чи витримає бюджет, поки що сказати важко. Є чутки, що мають восени повернути іпотеку для військовослужбовців. Але на яких умовах, що відбуватиметься з банківською системою? Економіка нині в поганому стані, банкам важко, тому не знаю, про яку іпотеку може йти мова.

Для відбудови України після війни задіюватимуть іноземні компанії. Територія України раніше була поділена між забудовниками. Яка ситуація буде, коли скінчаться бойові дії, побачимо. Окрім місцевих забудовників, прийдуть іноземні. Роботи вистачить усім.

Депутати актуалізували питання захисту інвесторів на ринку нерухомості. 15 серпня ухвалили у другому читанні та загалом закон про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які збудують у майбутньому. Цей документ має усунути прогалини в містобудівному законодавстві щодо залучення інвестицій від фізичних та юридичних осіб у будівництво. Чи на часі такі зміни?

— У нас приймали багато законів, які мали б працювати, але не працюють. Бо вони суперечать один одному. Як діятиме цей закон — час покаже. У даному випадку можна провести паралель із Фондом гарантування вкладів фізичних осіб. Якщо з банком щось стається, то держава гарантує мінімальну виплату. Так само, якщо щось трапиться із забудовником, то держава зможе нерухомість добудовувати. Або якимсь чином гарантуватиме збереження активів чи запропонують інші об'єкти на інвестовану суму. Цей закон треба було давно прийняти.

Через війну в Україні збільшиться кількість довгобудів. Частина будівництв зараз стоять заморожені. На заході України роботи продовжують, по Києву багато майданчиків не працюють. Десь будівництво не розпочато, хоча мало за планом уже тривати. Деякі забудовники відмовилися від проєктів. Кількість працівників у галузі зменшилася. Багато пішли на фронт, є постраждалі під час бойових дій.

"Газету по-українськи" можна передплатити онлайн на сайті Укрпошти за "ковідну тисячу"

×