"Житловий сертифікат повинен конвертуватись у готівку"

Будівництво глобально подорожчає

Проводять паралелі між відновленням України та планом Маршалла для Німеччини. Наскільки це коректно?

– Німеччина була переможеною державою, ніхто з її думкою особливо не рахувався. Усі рішення приймав один інвестор – Сполучені Штати Америки. Виділяли гроші, контролювали будівельний ринок. Щодо України все буде складніше. Країна відновлюватиметься з допомогою різноманітних джерел фінансування, із залученням проєктувальників і будівельників з усього світу.

У нас житловий фонд застарілий приблизно на 70 відсотків. Це будинки, зведені до 1990-х, – "хрущовки" й те, що будували за часів Брежнєва. Амортизаційний період у 50 років давно минув. Метал і залізобетон, як будь-який матеріал, банально втомлюються. Жодні капітальні ремонти не допоможуть. У деяких країнах масово зносили цілі мікрорайони та будували на тому місці нове, багатофункціональне житло. В Україні до цієї проблеми підходили багаторазово, були навіть державні програми. Але масового характеру не мали.

Нині додалася проблема зруйнованого житла під час війни. Треба кудись розселити переселенців з окупованих територій і тих, хто втратив нерухоме майно внаслідок бойових дій.

 

Пропонують використовувати для цього гуртожитки.

– Не може бути якогось одного рішення. Усіх розселити по гуртожитках – це совковий підхід. Якийсь відсоток людей на це погодиться. Показова ситуація з біженцями за кордоном. Люди приїхали нещасні, налякані. Їх розселяють у приміщення з перегородками не до стелі, бараки. Але за кордоном це тимчасово – на кілька місяців. В Україні ж може затягнутися на роки. Повинні бути різні варіанти для переселенців. Навіть рік життя в тимчасових умовах – це великий стрес.

Як вирішити проблему тимчасового житла?

– Це мають бути не просто вагончики, які з Польщі нині привозять. Потрібні містечка з тимчасовим житлом із конструкцій, що швидко монтуються. Нове законодавство з регулювання будівництва цьому сприяє. Верховна Рада прибрала бюрократичну тяганину: не треба для такого містечка жодних дозвільних документів, зокрема по землі. Навіть зміна цільового призначення, що раніше вирішувалося складно, не потрібна. Тільки проводиш через сесію місцевої ради, але без розробки землевпорядної документації. А будувати можна скрізь.

Другий варіант – оренда. У нас серйозний будівельний сектор і багато незакінчених об'єктів. Держава може їх добудувати, заздалегідь орендувавши в забудовників. Ще є безліч майже готових будинків. Невеликий ремонт – і можна жити. Це не такі великі гроші: приблизно 1 відсоток загальної суми, що знадобиться на відбудову.

Щоб збудувати постійне житло, знадобиться півтора-п'ять років. Це оптимістичний прогноз, залежить від маси факторів – економічних і соціальних. До початку робіт потрібно підготувати містобудівну документацію, обстежити й оцінити всі руйнування.

З'являється багато проєктів відбудови. Зокрема, в Гостомелі на Київщині пропонують зробити аеропорт на базі знищеного аеродрому. А у столиці закрити аеропорт "Київ". Його територію віддати під забудову. Варто?

– Аеропорти, розташовані в тілі міста, завжди сильно гальмують його забудову. Особливо щодо багатоповерховості. Є таке поняття – глісада. Це максимальна позначка, на якій можна виконувати будівництво. Скажімо, в Харкові вона фіксується на 24 поверхах. Це не стосується центру – там іще нижче. Глісади не дають можливості для розвитку будівни­цтва вгору.

У всьому світі нині тенденція – виносити підприємства й аеропорти якнайдалі за межі міста. Прилітаєш – і потім ще годину-півтори добираєшся до мегаполіса. Це вважається нормальним. І такі аеропорти можна розвивати.

Говорять про необхідність використовувати для відновлення міст сучасні технологічні розробки. Що це означає?

– Нове – не принципово інше, а модернізація середовища. Щодо житла, то це сучасна система інженерного забезпечення, застосування нових матеріалів та інклюзивних елементів. А ще потрібна оптимізація транспорт­них потоків. У безпосередній близькості мають бути ігрові майданчики, дитсадки, школи, магазини, аптеки. Те, що свого часу називали комплексною забудовою, але не завжди робили.

На Заході категорично уникають газу в будинках. Сучаснішими стали сонячні батареї, що працюють у двох форматах: максимальний – опалення, мінімальний – підігрівання води. Ще є теплові котли, вітрова електро­енергетика. Якщо в Європі людина встановлює альтернативні джерела енергії, більшу частину витрат їй компенсують. Цілі райони переходять на альтернативне енергопостачання. І все це може бути в нас.

Два роки тому займались у Краматорську Донецької області підготовкою документації щодо встановлення вітрових електростанцій. Один вітряк дає енергії майже 4 тисячі кіловат. Цього вистачить на житловий масив. Під Харковом є кілька гектарів сонячних батарей – справжня електростанція.

Які потрібні механізми отримання житла?

– Втрачене помешкання треба оцінити й запропонувати систему компенсацій. Говорять про житлові сертифікати та цільові спецрахунки. Важливо, щоб це не перетворилося на радянський порядок. Житло різне, в різних містах. Потрібно підходити індивідуально: кожна втрачена квартира чи будинок оцінюється за ринковою вартістю. І треба дати свободу вибору. Може, людина додатково візьме пільговий кредит, покращить житлові умови. І необов'язково захоче лишитися жити в цьому районі, місті.

Підсумковий алгоритм такий: громадянин отримує гроші на оренду, мешкає в тимчасовому житлі рік-два. Після чого використовує житловий сертифікат і купує те, що подобається. Важливо, щоб ці сертифікати не спіткала доля приватизаційних ваучерів у 1990-х. Вони повинні обов'язково конвертуватись у готівку.

Як роздавати ділянки під забудову? Конкурси залишаться?

– Законодавство щодо будівництва постійного житла треба змінювати так само, як це зробили для тимчасового. Однозначно спростити. Передати конкурси до місцевих органів і відмовитися від тендерів у нинішньому вигляді. Вони відкидають термін будівництва на роки. Процедура складна, не дає позитивних результатів. Усе одно забудовники домовляються. Потрібна прозора система на зразок аукціонів, як у Європі. Певна підготовка й максимум тиждень для проведення.

На архітектурних конкурсах виставляють роботи, передумови робіт, скетчі, ескізні опрацювання. Комісія розглядає, відбувається громадське обговорення – та вибирають те, що може вирішити питання. Але як можна між архітекторами влаштовувати тендер на гроші? Хто дешевше намалює красу?

Будівельний ринок стимулюється перевіреним шляхом. Потрібні держ­програми пільгового кредитування під 3–5 відсотків – і для бізнесу, і для громадян.

А як щодо безпеки в новому житлі?

– До 1990-х у проєктуванні існувало таке поняття, як бомбосховища з розрахунком на кількість жителів. Згодом ця практика припинилася.

Не розумію, як від сучасної зброї може врятувати щось наземне. Велика перспектива підземних споруд достатньої глибини, які забезпечуватимуть комплексне обслуговування. У старих будинках щось робити не просто немає сенсу, а й неможливо. Тільки зводити окремі споруди. У нових будинках бомбосховища можна розміщувати під паркінгами. Наприклад, у Фінляндії це цілі підземні райони зі спортивними майданчиками та приміщеннями для відпочинку, де люди можуть перебувати місяцями.

Говорять про 600 тисяч квартир, які треба збудувати. Наскільки це велике навантаження для України?

– Наш будівельний ринок сам не впорається. Ідеться про зруйновані 35 мільйонів квадратних метрів житла. Для порівняння, в доковідний період у країні вводили в експлуатацію майже 11 мільйонів "квадратів" на рік. Раніше імпортні складові в будівництві становили 20 відсот­ків, решту виготовляли в Україні. Тепер навпаки. Одна справа – метал місцевого виробництва, зовсім інша – з Європи. Отже, на будівництво чекає глобальне подорожчання.

Фахівці – також проблема. Виїхало багато, а коли повернуться? Частина точно осяде за кордоном. За людські ресурси йде боротьба – в Європі будівництво теж бурхливо розвивається. І може так статися, що в Україні не буде кому будувати. 2014 року маса людей виїхала з Луганської та Донецької областей до інших регіонів України. Запитайте тепер, хотіли б вони повернутися? Навряд чи.

Щоб регулярно читати всі матеріали журналу "Країна", оформіть передплату ОНЛАЙН. Також можна передплатити онлайн на сайті Укрпошти за "ковідну тисячу"

×