Облигации меняют на новые квартиры

 

30-летний врач Лариса Мартыненко решил приобрести новую однокомнатную квартиру в две надца тиэтажке на столичной улице Ломоносова. Сразу купила беспроцентные облигации на 202 тыс. грн в компании "Лико-холдинг". А через полтора года, в декабре 2006-го, обменяла ценные бумаги на жилье.

Женщина с родителями перебралась в Киев в 1993 году. Снимали трехкомнатное помещение на Теремках.

— Человек должен выбрать подходящую квартиру. Мы оформляем заявку, — рассказывает Татьяна Гладкова, 25 лет, руководитель проектов компании "Лико-инвест", которая входит в состав холдинга. — Резервируем квартиру на 10 дней. Покупатель может осмотреть объект, местность и определиться, подходят ли они ему.

Первый взнос — 10 процентов стоимости квартиры. Если покупают с кредитом — 20 процентов. После первого взноса цена квадратного метра для покупателя не будет изменяться. Сразу составляем два договора — о бронировании помещения на этого покупателя и о покупке ценных бумаг. В любом банке покупатель открывает счет для хранения облигаций. Их переводит туда наша компания через три дня. Покупатель получает выписку из банка о начислении ценных бумаг на счет. Облигации — бездокументарные. То есть существуют только в безналичной форме.

За 10 дней покупатель должен внести еще 20% стоимости квартиры. Остальные облигации оплачивает по графику. Компания-застройщик должна забрать их в обмен на готовую квартиру.

Надежность компании определяют по рейтингу

За два года 132 компании выпустили жилищных облигаций на 12,2 млрд грн, сообщают в рейтинговом агентстве "Кредит-рейтинг". Почти половина из них собирались строить в Киеве. Остальные — в областных центрах запада и юга Украины.

— Такая схема уменьшает расходы застройщика. Потому квадратный метр жилья по облигациям будет дешевле, — объясняет руководитель отдела продажи компании " Мегаполис -ДСК" Игорь Хлопячий, 32 года.

Эта луганская компания строит высотку на проспекте Григоренко, 23 в Киеве. Облигаций выпустили на 54 млн грн. Квадрат их жилья стоит 8,6–10 тыс. грн. А в соседних 34-этажках "Киевгорстроя" — 7,2–7,9 тыс. грн. Холдинг привлекает средства через банк "Аркада".

Покупателям жилья такой механизм не приносит пользы, считают в Ассоциации специалистов по недвижимости Украины. Следует обращать особое внимание на компании, которые строят жилье и выпускают целевые облигации на него. Зарегистрировать выпуск может практически любое предприятие. Часто о них вообще нет никакой информации. Например, в ноябре 2006 года ООО "Чернигов-проспект" выпустило облигаций на 16 млн грн. Якобы для строительства девятиэтаж ки в центре Чернигова. Но найти эту фирму " ГПУ" не удалось. Не знают о ней и в городской справке. А "Кредит-рейтинг" сообщил, что "Чернигов-проспект" не имеет опыта строительства жилых домов и не сдавал людям жилье в обмен на облигации.

Львовское ООО "Интергал" (дочернее предприятие ООО "Интергал-строй". — "ГПУ") выпустило облигаций на 80 млн. Объявило, что на эти деньги за два-три года построят 130 тыс. "квадратов" — вдвое больше построенного им раньше. В "Интергал-строе" отказались комментировать реальность этих планов. А компания еще и имеет убытков на 2,2 млн грн. Другая фирма из Львова ООО "Додон" тоже не имеет опыта строительства по облигациям, а выпустила их на 42,8 млн грн. Собственных средств у нее в 110 раз меньше. То есть, если обещанное жилье не построят, "Додон" компенсирует невезучим владельцам облигаций сотую часть их потерь.

Следует работать с застройщиками, которые имеют высокий рейтинг. Его присваивает рейтинговое агентство "Кредит-рейтинг". С рейтингом uaA или uaВВВ риски минимальны. Оценка uaССС или uaСС значит, что может произойти дефолт — невыполнение обязательств соглашения.

Страховые компании покрывать такие финансовые риски отказываются.

— Механизм передачи жилья в обмен на облигации непрозрачный, — рассказывает заместитель председателя правления страховой компании "Украинские резервы" Константин Седов, 43 года. — Ценные бумаги выпускает одна компания, а жилье строит другая. Штрафных санкций за невыполнение договоров нет.

Надежные кредитные рейтинги имеют лишь девять компаний из Днепропетровска, Киева и Харькова. Среди них — "Лико-холдинг", которая уже построила 15 многоэтажек.

Облигации остальных компаний имеют спекулятивный рейтинг.

— Это не значит, что со всеми произойдет дефолт, — заверяет 30-летний руководитель отдела агентства "Кредит-рейтинг" Дмитрий Задесенец. — Однако жилье могут сдать с задержкой от полугода до двух лет.

Кто строит жилье по облигациям

×