Кто сорвет куш на 10 миллиардов долларов

Большие игроки будут покупать землю по дешевке. Ведь война, риски, разруха, нищета

Авторы земельной реформы заложили в модель реализации достаточно интересный механизм будущего профита.

Ключевой принцип земельной реформы в Украине: "покупай дешево – продавай дорого".

Пока все идет по плану.

Итак, первый такт – это кость, которую бросили населению. Мол, с 01 июля 2021 года по 01 января 2024 года у вас есть возможность купить землю на "узком рынке". Конечно, во время войны никто почти ничего не покупает. На сегодняшний день продано 363 тыс га, средняя площадь земель по одному соглашению – 2,2 га. Во второй половине текущего года мало что изменится. Население купит максимум 0,5 млн га – в основном единоличники. А с 01 января 2024 года в игру вступают юридические лица. Это будут крупные игроки, которые на десяток подставных компаний будут покупать по 100 тыс. га. Будут покупать дешево. Ведь война, риски, разруха, нищета.

Многие украинцы уехали за границу, часть владельцев умерли, еще больше – живет в городах в нищете. Так что землю будут продавать.Объем сделок с участием юридических лиц в 10-20 раз превысит параметры рынка населения на начальном этапе.

Второй такт – это покупка земли юридическими лицами. В течение нескольких лет они могут сконцентрировать от 5 до 10 млн га, средняя стоимость составит $1 тыс. Высокие риски будут формировать низкие цены.

А что с нерезидентами, когда появятся деньги западных пенсионных и инвестиционных фондов? Войдут ли в игру национальные резервные фонды арабских стран? Непосредственно нерезиденты смогут включиться уже с 01 января 2024 года. С одной стороны, землю могут покупать только юридические лица с украинскими учредителями. И так будет до проведения референдума по решению вопроса пускать ли на рынок земли иностранцев. Но уже сейчас раздаются разговоры об упрощенном предоставлении украинского гражданства за "инвестиции".

То есть завел в Украину деньги, получил гражданство. А потом эти деньги использовал для покупки земли. Ведь закон не ограничивает право быть учредителем юридического лица – покупателя земли только для тех, кто родился в Украине. А стоило бы. Зная уровень взяток в государственной миграционной службе, можно предположить, что потенциальному инвестору будет достаточно легко получить на своего представителя украинский паспорт, зарегистрировать на него юридическое лицо и купить 10 тыс. га украинских земель.

В то же время уже сейчас раздаются призывы ввести в Украине элементы британского корпоративного права. А как работает это право в иностранных юрисдикциях?

Есть владельцы юридического лица – так называемые "номиналы", или представители туземного населения. А есть "реальные бенефициары" – иностранцы, которые не фигурируют в открытых реестрах и владеют компанией на основании инвестиционного соглашения/декларации. Такой же механизм может быть реализован и у нас. Но это все определенный схематоз, поэтому великие нерезиденты сюда пока не пойдут. Именно поэтому местные крупные игроки в 2024-2026 годах проведут максимально дешевую консолидацию земель в своих руках для перепродажи иностранцам. Сейчас это заветная мечта многих представителей местных и центральных элит. Об этом только и речи в киевских ресторанах: купить у пайщиков дешево и продать иностранцам дорого.

Третий такт – это допуск на рынок иностранцев. Это будет легко сделать. Даже не уверен, что придется проводить референдум. Просто внесут изменения в закон – докажут целесообразностью послевоенного восстановления. После открытия "широкого рынка земли" цена в Украине вырастет до $2 -2,5 тыс. за га. Кроме того, к тому времени выяснится и вопрос безопасности. То есть затраты на приобретение земель у пайщиков составят до $5 млрд в течение нескольких лет (если будет приобретено 5 млн га), а прибыль при продаже нерезидентам – более $10 млрд.

Что любопытно. В этой схеме заинтересованы даже агрохолдинги. Они охотно купят дешевую землю у пайщиков и уже заключили с ними соглашения с отлагательным условием – датой открытия рынка земли для юрлиц.

И они ее охотно продадут западным пенсионным и инвестиционным фондам в 2-2,5 раза дороже. Чтобы потом снимать у них эту землю в аренду за 5% от оценочной стоимости. Здесь в выигрыше все: агрохолдинги получают огромные деньги, погасят долги, их владельцы приобретут себе яхту или замок во Франции.

Иностранные пенсионные фонды – получают долгосрочный актив с регулярной рентой (5% для них – более чем достаточно, особенно когда мировые базовые ставки пойдут вниз).

Большой куш для "наших" составит $5-7 млрд, цифра астрономическая для современной украинской реальности.

Продажа земель нерезидентам – это третий такт земельной реформы, которая построена таким образом, чтобы население продало свою землю как можно дешевле, а нерезиденты купили как можно дороже. При посредничестве "местных элит".

В начале цепочки – население, на конце – иностранцы. "Местные элиты" – внутри.

А как нужно было поступить правильно? Во-первых, рынок земли нужно было открывать, но с умом. Во-вторых – выгодоприобретателями должны стать украинцы – собственники земли, а не те, кто сможет ее купить-продать.

Я неоднократно предлагал применить модель развития рынка земли за счет внутренних институциональных инвесторов – накопительных украинских пенсионных фондов, которые должны получить право на покупку больших объемов земли с целью сдачи ее в долгосрочную аренду.

Украинская земля в такой схеме работала бы на выплату земельной ренты украинским пенсионерам.

А "длинные средства" простых украинцев, отложенные на старость, работали бы в качестве инвестиций на рынке земли.

Ежегодно пенсионная накопительная система пополнялась бы на $4-5 млрд, а участники этой системы имели бы доплату к своей государственной пенсии в размере 300-500.

Это должно стать хорошим стимулом для украинцев в возрасте 25-35 лет работать в Украине и здесь платить налоги.

Привлечение примерно $2 млрд ежегодно средств накопительных украинских пенсионных фондов сформировало бы постоянный спрос на землю, что позволило бы заплатить ее владельцам справедливую цену.

Помимо пенсионных фондов право на покупку земли нужно было предоставить семейным хозяйствам и фермерам (небольшой и средний формат). Но покупка больших массивов земли – только украинским накопительным пенсионным фондам. Земля должна работать на будущее украинцев. В Украине же бездарно профукали возможность одновременной реализации земельной и пенсионной реформ.

В результате:

– владельцы земли получают самую низкую цену;

– земельную ренту от украинских земель получают далеко не бедные пенсионеры развитых стран;

украинский аграрный потенциал будет работать на иностранные пенсионные и инвестиционные фонды;

– средства украинских пенсионеров в новом проекте накопительной системы банально украдут, позволив вкладывать их в ценные бумаги на международных рынках капитала вместо украинской земли.

Это один из самых ярких примеров, как в нашей стране тратятся уникальные возможности для развития.

Оригинал