Один з пунктів нових державних будівельних норм (ДБН) фактично блокує розвиток міст та притік інвестицій в регіони, а вартість житла у мегаполісах може суттєво зрости, застерігають фахівці Архітектурної палати України. Які нововведення у сфері будівництва виявилися загрозою для будівництва нового житла — розбираємося у матеріалі.

3 лютого 2020 року Окружний адміністративний суд Києва розпочне розгляд справи 640/11512/19 стосовно визнання нечинним пункту ДБН 6.1.3 (державних будівельних норм), який може призвести до суттєвого росту цін на житло у великих містах та передмісті. Громадський активіст Ігор Гец за підтримки Архітектурної палати України позивається проти Міністерства розвитку громад та територій України. "Він [пункт 6.1.3] обмежує право громад за своїм генеральним планом залучати нових мешканців у міста та розвивати території. Від того, як закінчиться судовий розгляд, залежить вартість житла в Києві та приміських зонах. Сподіваюся, суттєвого підвищення цін на житло все-таки не буде, якщо суд прийме рішення на мою користь", — наголошує позивач.

Як трапилося, що цей пункт так суттєво впливає на будівництво нерухомості у мегаполісі та в невеликих містах України — з'ясовуємо в статті.

Як нові ДБН впливають на вартість житла

Навесні 2018 року керівництво Міністерства регіонального розвитку затвердило нові державні будівельні норми: замість старих і вже неактуальних затвердили нові ДБН "Планування і забудова територій".

Ці норми — потрібні та продумані, кажуть експерти. Позитивно оцінює ДБН, зокрема, голова Архітектурної палати України Олександр Чижевський, він зауважує: багато з існуючих раніше норм вже давно застаріли, і змінювати їх треба було ще у 90-х роках. Тоді б ми не мали хаотичної забудови, транспортних колапсів та багатьох інших проблем, з якими стикається чи не кожне місто нашої держави.

Разом з тим, пункт 6.1.3 нових ДБН встановлює максимально дозволену висоту будівництва будівель в населеному пункті залежно від його класифікації й від кількості населення, яке там проживає. А це суттєво зменшить кількість багатоквартирних новобудов у приміській зоні.

Що це означатиме на практиці? Відтепер у селах із кількістю населення до 1 000 осіб дозволена лише садибна забудова. У селах, де живе більше 1 000 мешканців, можна будувати вже багатоквартирні будинки, але висотності не більше 4 поверхів (до 12 метрів). У селищах міського типу (СМТ) згідно нових норм можна будувати будинки до 5-поверхів (до 15 метрів). Для міст із населенням до 50 тисяч людей, максимальна висота забудови — 9 поверхів (до 27 метрів). У населених пунктах, де живе більше 100 тисяч, максимальна висота забудови регулюється документацією з просторового планування.

У Мінрегіоні звітують: в першому півріччі 2019 року Київська область стала лідером за об'ємами введеного в експлуатацію житла: показники становлять 684 300 квадратних метри. Якби пункт 6.1.3 нових ДБН діяв раніше, 40% цих будівель просто не було б здано власникам. Адже саме такий відсоток новобудов, зведених поза Києвом, припадає на багатоповерхівки. Наприклад, у селі Ходосівка на Київщині, де населення офіційно становить трохи більше 1300 осіб, офіційно не можна будувати житло, вище 4 поверхів. У селищі міського типу Ворзель, що неподалік від Києва, офіційно мешкає понад 6 тисяч осіб. За новими ДБН, там вже не можна будувати житлові будинки, вищі за 5 поверхів.

 

В Києві залишилося мало простору для новобудов, та й ціни на житло тут найвищі

У першому кварталі минулого 2019 року на первинному ринку живої нерухомості Києва було побито трирічний рекорд за кількістю нових об'єктів. Так, протягом січня-березня на ринку з'явилося чотири нових великих проекти сумарною кількістю 2039 квартир, об'ємом понад 133 тисяч квадратних метрів, що в 2-3 рази перевищує показники аналогічних періодів 2016-2018 років. Влада Києва прогнозує ще активніший приріст населення до міста та визнає, що місця для новобудов у столиці майже не залишилося.

Замість Києва нові мешканці могли б активніше заселятися у міста-сателіти, де й ціни на житло вигідно відрізняються від столичних. Так, за даними Лун.ua, середня ціна квадратного метру у новобудовах економ- та комфорт-класу у Києві стартує від 800-1500 доларів (19-30 тисяч гривень), тоді як в області — від 500-700 (12-17 тисяч гривень). Зараз найдешевше та мінімальне за площею житло у Борисполі можна придбати від 388 тис.грн, у Бучі - від 416 тис.грн. Тоді як у Києві вкрай складно знайти однокімнатну квартиру, яка б коштувала менше 900 тисяч гривень. Найчастіше навіть найбільш економний варіант житла у новобудові обійдеться не менше 1 мільйона гривень. І це — не рахуючи вкладення коштів у ремонт та облаштування квартири найпростішою побутовою технікою.

Житло у передмісті суттєво зросте в ціні

Одначе із вищевказаними нововведеннями ціни у передмісті можуть вже скоро "підскочити" до столичних. Адже пункт 6.1.3 нових ДБН фактично забороняє будівництво багатоповерхового житла у більшості населених пунктах поряд з містами-мільйонниками. А побудова 4-поверхового житла створює момент упущеної вигоди покупцям квартир.

Для забудовників оренда і купівля ділянки все одно не буде дешевшою, а витрати на підведення комунікацій тільки зростають: при малій і середньоповерховій забудові ці витрати будуть у кілька разів вищими, ніж при зведенні багатоповерхівок.

Поки що економія простору, коли на одній ділянці зводять 16 поверхів замість 4, дає можливість забудовникам тримати для покупців прийнятні ціни. Але якщо обмежити дозволену кількість поверхів, у девелоперів не буде іншого виходу крім як збільшити ціну за квадратний метр мінімум удвічі, тобто на 40-50%. Так забудовники будуть намагатися компенсувати свої витрати, а деякі взагалі відкладатимуть запуски нових об'єктів.

 

 

Школи й дитсадки для малоповерхівок будувати невигідно

Крім росту цін, зменшення об'ємів будівництва шкодитиме й інфраструктурі навколо нового житла. Там, де будують 4-поверхові комплекси, завжди менше шансів на те, що підприємці захочуть відкривати спортзал чи великий супермаркет.

Всім відомо також, як складно буває добитися від міської влади виділення коштів на будівництво нової школи, дитсадка чи лікарні. А у кварталах з малою кількістю квартир вибороти фінансування нової інфраструктури буде ще складніше. Це створить ситуацію, коли чиновники частіше казатимуть: "навіщо там школа, коли у вас там живе мало людей?". Тим більше, відкривати їх буде не вигідно забудовнику.

Розвиток приміських зон може зупинитись

Пункт 6.1.3 нових ДБН фактично блокує будівництво у приміських зонах, що обмежить конкуренцію та спровокує ріст цін. Голова архітектурної палати України Олександр Чижевський прогнозує: спрацюють відомі всім закони попиту-пропозиції, коли за відсутності великого вибору житла ціна за квадратний метр у новобудовах зростатиме.

Навіть якщо населений пункт зараз за кількістю мешканців невеликий, з часом до нього будуть переїжджати нові громадяни, тож потреба у житлі зростатиме. Але як можна розвивати місто чи село із такими обмеженнями — незрозуміло. Будівництво багатоквартирних будинків у таких містах і селах буде попросту заблоковане. За словами Олександра Чижевського, згідно з усталеними практиками європейського регулювання інфраструктурного розвитку, все повинно відштовхуватись від генерального плану міст та сіл, а не від суперечливої норми.

"У країнах ЄС громада будь-якого міста чи села через генеральні плани має сама визначати поверховість житла. А у нас — зовсім не так. Чим це шкодить? Скажімо, у невеликому селі інвестори хочуть збудувати підприємство. Оскільки у цьому населеному пункті офіційно зареєстровано менше тисячі осіб, зводити навіть чотири поверхи там не дозволять. Ніяких інвестицій село не отримає. Це порушує законне право місцевих громад на сталий розвиток", — зауважує голова Архітектурної палати України.

Саме ці причини й змусили Ігоря Геца, заручившись підтримкою Архітектурної палати України, подати до суду проти Мінрегіону. Активіст сподівається, що розвиток приміських зон не призупиниться, інвестиції у регіони й далі залучатимуться, а вартість житла не буде зростати. Для цього потрібно визнати пункт 6.1.3 нечинним.

Пан Гец налаштований рішуче: якщо у Окружному адмінсуді оскаржити норму ДБН не вдасться, позиватиметься далі у Верховний Суд та навіть у Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ).

×