Київська область сьогодні - лідер України за кількістю заморожених об'єктів будівництва. При цьому кількість пропозицій про продаж "дешевих квартир за містом" стрімко зростає. З яких причин багатоквартирні будинки на периферії заморожуються, стаючи недобудовами, і як приватним інвесторам убезпечити себе при купівлі житла? Про це в ексклюзивному інтерв'ю нашому виданню розповіла президент Ліги експертів України Світлана Бовсуновська.
- Юристи, практикуючі в області нерухомості, призводять таку статистику: кожна 15-а угода на ринку нерухомості сьогодні обертається обманом. Особливо така проблема актуальна в Київській області, забудова якої завжди вважалася проблемною. Наскільки вірні такі дані? Це хитрощі юристів, які не хочуть залишитися без роботи, або реальний ризик для приватних інвесторів?
- Це правда. Я б навіть сказала, що для приватних інвесторів тут 90% ризику як мінімум. Що робити потенційним покупцям? Звертатися до юристів. Чи не вестися на низькі ціни, якісь "заманушки", розстрочку. Проблема саме в тому, що люди ведуться на ці низькі ціни.
Ситуації бувають такі, що будинки побудовані, але все зупинено і все скасовано, навіть декларації про введення в експлуатацію, подаються судові позови, виробляються арешти. А люди вже інвестували на 100% будівництво будинку і не можуть заселитися. Каналізації не підключають, газ, інші інженерні комунікації.
А все тому, що декларувалося одне, а за фактом будувалося інше. Порушувалися пожежні, природоохоронні, санітарні, будівельні норми в надії на те, що керівництво включить корупційну складову - і вони за все заплатять. А коли це все заважає комфортному життю місцевих жителів і вони починають боротися, внаслідок активної позиції громадськості все зупиняється.
Таке в Ірпені, Бучі, Коцюбинському, Чайці, всюди. І місцева влада змушена все це скасовувати під тиском громадськості. Тому що все (дозвіл на будівництво. - Ред.) видано незаконно. І виходить, що інвестори нічого не можуть зробити. Вони стають заручниками ситуації, тому з ким їм домовлятися?
Вони йдуть до забудовника, а забудовник каже: "Це ж не ми, ми все правильно будували, а нам все поскасовувати. Ми все правильно будували, це погана Державна архітектурно-будівельна інспекція, погані сусіди ваші, йдіть паліть їм будинки, спалюйте їх автомобілі". Що і відбувається, припустимо, на Петропавлівській Борщагівці. Місцевим жителям спалюють майно, загрожують.
- Купівля житла на етапі котловану допомагає заощадити близько 10-15% вартості готової квартири, що в нинішній економічній ситуації досить привабливо. Але тут є ризик стати інвестором замороженого будівництва, як це часто буває при будівництві на периферії. Як покупцеві себе убезпечити?
- Так, пропозиція приваблива. Ну і що далі?! А як буде забудовник покривати свої огріхи? Тільки ціною. Ось він і приваблює.
Я розумію одне: ти вирішив, що ти розумний. Ти приходиш, тобі показують красиву картинку, показують, що будинки побудовані, ціна тебе влаштовує, а звернутися до юриста, заплатити, умовно кажучи, 300 доларів за консультації, перевірку - це, розумієте, жаба давить. А потім, коли виникають проблеми, ми починаємо говорити, що нас обдурили. Ніколи ніхто вас не обдурить, якщо ви цього не захочете.
Потрібно до когось звернутися, отримати інформацію, подивитися на сайтах, чи є на будівництві проблеми, навколо яких вже створено резонанс. У нас у всіх є вихід в інтернет. Ви зараз можете забити в пошук "Петропавлівська Борщагівка незаконне будівництво" - і побачити, що всі будівництва там зупинені.
Ви уявляєте, чого коштував рік протистоянь: ЖК Echo park, ЖК "Десна" зупинені, Town House зупинений у двох місцях. Все зупинено, подані позови до судів з приводу самовільно побудованих будинків, які вже не тільки побудовані, але і майже введені в експлуатацію зі стовідсотковими інвестиціями.
Перш ніж йти і нести свої гроші на "поле чудес" на первинному ринку, потрібно звернутися до професіонала. Усе. Іншого не дано. Як я вже сказала, сьогодні існує 90% ризику. Це дуже багато. І звідси всі проблеми.
- Київська область - лідер за кількістю заморожених об'єктів в Україні. Про це, зокрема, йшлося в ході форуму "Міська і заміська нерухомість - 2016". Можете розповісти, з чим це пов'язано? Скільки зараз таких об'єктів в передмісті столиці?
- Таких об'єктів маса. Це пов'язано з тим, що недбайливі забудовники набудували того, що неможливо ввести в експлуатацію. Це просто стихійне лихо - неконтрольована забудова передмістя, багатоповерхівки в селах. Це соціальний вибух, соціальний конфлікт, який виник з вини забудовників, виконавчої влади в особі департаментів ДАБІ, місцевої влади, яка звелася з цим корупційним будівельним бізнесом і отримує хабарі за незаконне виділення земельних ділянок, за дозволи, за кришування таких будівництв на своїй території.
Об'єкти заморожені не тому, що не будуються і немає на це грошей, а тому що будівництва зупинені зверху. Тому що виявлені порушення норм.
- Виходить, це вина забудовників?
- Звичайно. Адже згідно із законом в Київській області всі будівництва задекларовані. У 90% декларацій занижені категорії складності будівництва - і департамент просто це все поскасовував...
- Тобто забудовник декларує будівництво приватного будинку і не дотримується задокументованих норм? Наприклад, робить житловими тільки заявлені поверхи, а інші добудовує зі статусом "комерційні"?
- Так. Декларація - це коли ти заявляєш про наміри і береш на себе відповідальність за те, що вказуєш в документі. Згідно із законом тобі просто реєструють цю декларацію, а вся відповідальність покладається на забудовника і проектувальника.
ДАБІ несе відповідальність тільки за четверту і п'яту категорію складності, де проходить експертиза. Третя категорія складності експертизи не проходить (це невисока багатоквартирних забудова). Забудовник несе повну відповідальність за правдивість інформації в декларації.
Такі приміщення часто знаходяться на цокольному поверсі. Це все окремі випадки. Це просто одна з проблем у великій проблемі. Ще одна тема, зовсім невелика, коли таке приміщення розміщується на останньому поверсі або в цоколі, де не дозволяється обладнати житлове приміщення, а вони за фактом там будують квартири і продають їх за нижчою ціною. І людина купує де-факто квартиру, а де-юре нежитлове приміщення і живе в цьому нежитловому приміщенні.
- Чи означає це, що з наслідками такого рішення зіткнуться майбутні мешканці будинку, яким доведеться оплачувати комунальні послуги не за тарифами для населення, а по комерційної вартості? Чим ще може обернутися така ситуація? Як часто таке буває і чому не контролюється профільними органами належним чином?
- Покупці не зможуть там зареєструватися. Вони жити там зможуть, але не зможуть там зареєструватися. Це приміщення ніколи не буде де-юре квартирою, воно буде називатися нежитловим приміщенням. Там можна жити, там може бути електрична плита, газ же туди не пускають.
Але це нюанс в одній великий-великий проблеми. А проблема, я вам вже сказала, - це порушення забудовником норм при будівництві, в декларації заниження категорії складності, для того щоб не проходити експертизи і, м'яко кажучи, не ускладнювати собі життя. Адже третя категорія складності не підлягає експертизі.
- Багато експертів і учасники ринку акцентують, що законодавство сьогодні недостатньо строго контролює ринок житлової нерухомості, будівництва на периферії в порівнянні, наприклад, з Києвом. Так, існує думка, що саме це може провокувати в передмісті афери, безкарно заморожені на роки об'єкти. Чи згодні з цим ви? У чому конкретно проблема, і чи є рішення?
- З 11 червня ситуація кардинально змінюється: вводиться новий порядок, внесені зміни в Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності". Тепер все без винятку багатоквартирні будинки будуть будуватися через дозволу. За абсолютно всю багатоквартирної забудову відповідальність буде нести ДАБІ України, яка видає дозвіл на будівництво, перевіривши всю проектну та кошторисну документацію і проінспертіровав проект на предмет дотримання містобудівного законодавства.
2 
7644
Коментарі