"Під час купівлі нерухомості всім не вистачає 2-5 тисяч доларів"

Від початку року в середньому ціни додали 10-12%. На початку карантину ринок нерухомості завмер, але зараз уже всі адаптувались. Наприклад, людина звикла прокидатися щодня о 7 ранку, а у якийсь день потрібно встати о 05:00 - для організму це шок. Але через годину відчуття стають звичними. Так і на ринку нерухомості, зараз там уже відбуваються стандартні процеси.

Одна із складових ринку нерухомості - відкладений попит. На початку карантину купували житло тільки ті, для кого це було критично. Тобто їм потрібно було придбати нерухомість саме у той момент. На сьогодні додались покупці, які прагнуть поліпшити житлові умови. Наприклад, сім'я продає однокімнатну квартиру і замість неї купує дво- або трикімнатну.

Підвищивсяся попит на вторинному ринку. Як наслідок - зростають ціни. На фоні карантинних заходів сповільнилось введення нових будинків в експлуатацію. Строки здачі новобудов відсунулись на 3, 6, а іноді і на 9 місяців. Також через ситуацію з будинками "Аркади" та "Укрбуду" покупці вважають купівлю в новобудовах більш ризикованою.

Банки більш активно почали пропонувати кредити з відсотковою ставкою 9-10% річних. Це теж спонукає до купівлі нерухомості на вторинному ринку.

Максимуму ціни на ринку нерухомості України досягли 2008 року. Тоді в середньому однокімнатна квартира в Києві коштувала $100 тис. Потім був різкий спад вартості. 2012-2014 років таке житло можна було купити за $15-17 тис. Сьогодні однокімнатна квартира в середньому коштує $30 тис.

Нерухомість буде дорожчати. Під час карантину ціни ненадовго просіли, потім знову пішли вгору. Вплинули і місцеві вибори. У цей час вартість нерухомості просідає на місяць-два. Чи повернуться ціни на рівень 2008 року? Можливо. Але якими темпами вони зростатимуть, сказати важко. З 2012 року в середньому за рік ціни на нерухомість додають 10-12%.

Зараз однокімнатні квартири у спальному районі коштують в середньому $35-40 тис., двокімнатні - $40-60 тис., трикімнатні - $55-70. Наближеність до метро чи центру міста, нові планування та житлові комплекси додають вартості.

Вартість квадрату залежить від стадії будівництва. Коли починають, то ціна нижча. Пропорційно до будівництва вона зростає, залежно від того скільки поверхів побудували. У кожного забудовника своє заплановане підвищення ціни.

Якщо брати середню вартість по Києву, то у спальному районі, в будинку, який наближається до введення в експлуатацію, квадратний метр у новобудові буде коштувати близько 22-25 тисяч гривень.

Кожен покупець хоче поторгуватися і купити якомога дешевше. Всім не вистачає $2-5 тисяч. Раніше 40% квартир купували для власних потреб, а понад 50% для здачі в оренду чи на перепродаж. Зараз у середньому 85% купують житло для себе, 15% - для комерційних цілей.

За останні кілька років забудовники Києва змінили концепцію будівництва. З'являються квартири по 40-42 квадратних метрів класу "стандарт". Менші площі користуються більшим попитом, тому що у них нижча вартість.

 

Бюджет, поверх, метраж, локація. Люди похилого віку або жителі передмість хочуть жити на першому-другому поверсі. Хоча зазвичай шукають середній поверх із гарним видом.

Залежить від сегмента. Якщо йдеться про однокімнатну квартиру, можна поділити покупців на дві групи - купують у кредит або за власні кошти.

Для людей від 18 до 30 років квартири зазвичай купують батьки. Самостійно починають купувати нерухомість у віці 27-35 років. Це може бути сімейна пара з дитиною чи без.

Двокімнатні квартири купують, коли в однокімнатній стає тісно. А на трикімнатну грошей не вистачає. Зазвичай, це сімейні пари з дітьми. Трикімнатні квартири купують переважно сім'ї. Для оренди таке житло не підходить, бо погано здається. Але в центрі міста їх орендують, бо там вони мають площу 60-70 квадратів. Ці трикімнатки вдало піддаються переплануванню.

Сімейні пари здебільшого купують квартири у спальних районах. Однокімнатні частіше купують самостійні молоді люди, які перебувають чи не перебувають в стосунках. Рідше одружені. Частіше без дітей.

Статками і статусом. У новобудові однокімнатна квартира коштує $45 тисяч. Ремонт обійдеться ще мінімум $12 тисяч. Однокімнатна на вторинному ринку буде коштувати $35 тисяч. Туди можна одразу заїхати і жити.

Важливим фактором на первинному ринку є плата за комунальні послуги. На вторинному все житло має вертикальну розводку опалення зі сталими цінами за нього. У двокімнатній квартирі в хрущовці, площею 43 "квадрати", в пік опалювального сезону доведеться заплатити 1200-1500 гривень.

Однокімнатні квартири в новобудовах мають горизонтальну систему розведення опалення. Обладнані індивідуальними лічильниками енергії. У пік сезону треба буде платити за опалення до 500 гривень в місяць.

Покупці первинної нерухомості звертають увагу на наявність охорони, прибудинкової території, внутрішнього чи підземного паркінгу. На вторинному ринку рідко бувають закриті території.

У середньому 45-50% угод на ринку нерухомості відбуваються з іпотечним кредитуванням. Щоб отримати кредит на житло, існує багато додаткових умов. Не всі їх можуть виконати. Потрібен перший внесок, офіційна заробітна плата, підтверджена довідкою. Кожного позичальника банк перевіряє на платоспроможність. Якщо це підприємець, має бути біла каса. Бо банк перевіряє фінансову звітність, податкову декларацію.

Нещодавно до нас звернулись покупці. Декілька місяців тому вони змінили роботу. Вирішили придбати квартиру. На етапі погодження кредиту представник банку звернув увагу, що доходи за довідкою трохи не відповідають вимогам. Їм потрібно було попрацювати на цій роботі ще кілька місяців, щоб сукупний дохід склав вищу суму.

Якщо порівнюємо звичайну угоду купівлі-продажу та іпотеку, для першої можна зібрати документи за термін від 3 днів. Приїхали до нотаріуса, за годину-півтори оформили угоду, розрахувались і розійшлись. Коли йдеться про іпотеку, терміни зростають. Можна витратити місяць на збір і погодження документів.

У нотаріуса є пряма норма закону, якою він користується при укладанні угод купівлі-продажу. Банківський юрист враховує усі можливі фактори, яким потрібно запобігти, надавши довідку, заяву. Збільшується обсяг і собівартість пакету документів, які треба підготувати. На плечі покупця лягають додаткові витрати, бо іпотечна угода коштує 10-15 тисяч гривень, залежно від банку і нотаріуса.

Набагато дорожча собівартість угоди з банком, ніж без нього. Вартість підвищується в середньому на 10%, тому що там враховують страхування житла, життя, комісії за зняття, перерахування, курсова різниця під час розрахунку між покупцем і продавцем.

Іпотека. Її можна оформити на 10-20 років. Розстрочка надається на рік-два. Або поки триває будівництво. Це у середньому до двох років. Залежно від того, на якому етапі будівництва звернувся покупець.

Розстрочка безвідсоткова. Але там не фіксується ціна. Коли зростає вартість квадратного метра, відповідно, заборгованість зростає. Прийшла людина, коли квадратний метр коштував 15 тисяч гривень. А на етапі введення будинку в експлуатацію вартість виросла вже до 25 тисяч.

Так, заходять міжрегіональні. Якщо забудовник будував у Львові чи Одесі, він намагається перейти на ринок інших регіонів України. Для локального ринку це нові забудовники.

Ще створюють дочірні компанії. Хтось побудував житловий комплекс, але отримав негативний відгук від населення. Забудовник створює дочірнє підприємство й продовжує будувати.

Зупиняють тільки за вагомих підстав. Коли є суттєві порушення з документацією, можуть за рішенням суду відкликати ліцензію. Наприклад, подали декларацію на будівництво 5-поверхового будинку, а звели 10-поверховий.

Може зупинитися один забудовник. Але важливо, скільки у нього будівельних майданчиків і об'єктів. На фоні того, що стали "сипатись" великі забудовники, кількість будівельних майданчиків зменшилась.

Все одно люди хочуть купити дешевше. Покупцям здається, що їм так гарно розказують про будинок, і така приваблива ціна. Із замиленими очима йдуть і купують. Закликаю клієнтів бути уважними, радитись з юристами, рієлторами. Потрібно стати обережнішими.

У нас доволі слабкий законодавчий фундамент. Треба зміцнювати юридичну позицію щодо забудовників, їхніх повноважень, розпоряджання грошима. Держава має це більше контролювати.

Але все залежить від намірів забудовника. Якщо в нього хороша репутація, він будує кілька років, задоволений тим, що має, то буде намагатись зберегти це. Такий забудовник працюватиме відповідно до вимог чинного законодавства через фонд фінансування будівництва і компанії управління активами.

На сьогодні немає жодного забудовника в Києві, незалежно від його намірів, у кого всі документи в порядку. Потрібно долати бюрократичну і юридичну машини. Всі питання вирішуються паралельно. Будинок поступово будується, а юристи працюють, щоб вкласти все у правові рамки.

Про це говорять уже років 20 і стільки ж ще говоритимуть. Житловий фонд поступово оновлюють. Зараз реновація стосується старих 2-3-поверхових будівель із дерев'яними перекриттями. Це німецькі забудови, бараки.

На процес впливає багато факторів. Треба знайти інвестора, забудовника, домовитися з власниками цих осель. Є люди, які адекватно реагують. А є ті, що прописали по 20 людей і кажуть, що їм треба 20 квартир.

Зараз держава змінила підхід. Раніше іншу житлову площу надавали відповідно до кількості зареєстрованих осіб. Зараз власник отримає рівноцінне житло. Тобто якщо в нього однокімнатна квартира на 45 "квадратів", то максимум може розраховувати на двокімнатну з таким метражем.

Коло потенційних покупців досить вузьке. Але таке житло і купують, і продають.

Щодо Києва, треба враховувати історію будівництва. Після Другої світової війни спочатку будували "сталінки", потім - "хрущовки". До певного часу вони з'являлись у районах Нивки, Сирець, Голосієво, Деміївка. А потім пішли більш сучасні планування 9-поверхівок, так звані чешки. Вони є на Оболоні, частково Виноградарі, Харківському масиві, Воскресенці. З 70-х років почали з'являтися 12-поверхові, 16-поверхові будинки. Потім забудовували молодші спальні райони - Троєщину, частину Виноградаря. З кінця 90-х - початку 2000-х з'явились новобудови індивідуального планування.

Якщо людина собі шукає квартиру на Воскресенці, то крім "хрущовки" або "чешки", нічого не знайде. Наприклад, там є вулиця Курнатовського з трьома 9-поверховими багатопід'їздними будинками. На фоні великої кількості хрущовок, квартири у тих будинках коштують космічні гроші. Але якщо переїхати на Троєщину, то там житло в 9-поверхівках найдешевше. Бо є інші будинки - вищого класу, ліпшого планування, з кращими технічними умовами.